住宅ローン相談
住宅ローン相談について
「住宅ローンのプロが、あなたの悩みを解決します」
自営業の方、高齢の方、諸事情で住宅ローンの審査が通らなかった方
審査を申し込んだが断られた、融資限度額の設定基準は各金融機関で異なります。また購入時期や交渉の仕方によっては借り入れ出来る可能性もあります。
当社では、お客様の返済状況や周辺環境まで考慮し、条件にあった金融機関のご紹介や借入れの交渉アドバイスなどをご提案します。
交渉方法も手の打ち方も判らずあきらめてしまわれる前に一度ご相談下さい。
私ども住宅ローンのプロが審査を通す最善の方法で金融機関に交渉・選定・フォローすることで住宅購入への夢も広がります。 お一人で悩まず住宅ローンのプロである私どもへご相談下さい。
どこに相談していいのか判らずお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
１００％ではありませんが、審査を通せてますからご相談下さい。
ご相談は無料です、審査が通った場合のみ料金を頂きます。
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過去のご相談内容の一部
Ｑ．地場中堅の製造業に勤務しています年齢38歳、年収600万円、勤続2年で妻35歳と子供が1一人なのですが、購入予定物件価格4,000万円、そのうち500万円を頭金として計画しているのですが、A銀行の審査が通りませんでした。なぜでしょうか、また他銀行で審査が通るでしょうか
以前は金融機関では、返済比率のみをクリアしていれば住宅ローンを融資する場合もありましたが、現在 住宅ローンの審査方式の改正が行われ、各銀行保証会社それぞれで年収・購入物件・勤務先・他の借入・年齢等、約10項目の属性をポイント化して融資の判断をしているようです。その属性やポイント配分は公表されていません。色々な情報をお聞かせ頂いければ対応は可能だと思います。
情報を聞かせて頂いて、B銀行にて無事審査が通りました。
Ｑ．土地を先に取得して、そのあと家を建てる予定です。借入は２４５０万円程度を予定しています。Ｓ銀行のフラット３５が金利が低いようなので、これにしようかと考えています。手数料と金利が異なる２つのタイプがあるようなのですが、どちらがいいのでしょうか？
Ａタイプ：融資手数料５万円、固定金利２．８３％
Ｂタイプ：融資手数料借入額の２．１％、金利２．６１％
Ａ．２４５０万円の借入、３５年返済で試算してみました。
Ａタイプの場合 毎月返済額９１，９７９円
（年間返済額 １，１０３，７４８円）
総返済額３８，６３１，０４７円
融資手数料との合計 ３８，６８１，０４７円
Ｂタイプの場合 毎月返済額 ８９，０３７円
（年間返済額 １，０６８，４４４円）
融資手数料（借入額の２．１％＝５１４，５００円）
総返済額３７，３９５，５０７円
融資手数料との合計 ３７，９１０，００７円
したがって、繰上げ返済をせずに３５年間返済していくのであれば、金利の低いＢタイプのほうが約７７万円有利です。ただし、繰上げ返済を考えている場合、
例えば５年後に１００万円繰上げ返済したと仮定すると、
Ａタイプの場合
返済期間短縮型で利息軽減効果
約１２８万円（短縮期間２年１ヶ月）
Ｂタイプの場合
返済期間短縮型で利息軽減効果
約１１３万円（短縮期間２年０ヶ月）
となって、Ａタイプのほうが１回の繰上げ返済の効果が約１５万円高いため、何度か繰上げを予定（時期にもよりますが、予算１００万円を５～６回以上）しているのであれば、Ａタイプが有利になるケースもあります。
どちらが有利かは繰上げ返済の時期と回数に左右されるといえます。
Ｑ．家を購入するにあたって、夫婦それぞれの貯金を頭金に充てたいと思います。ただ、理由あって家の名義は主人一人にしておきたいのですが、妻が出した貯金は夫への贈与とみなされて税金がかかってしまうのでしょうか？
Ａ．本来であれば、奥さんが出した頭金の分だけ奥さんの持分割合にするのが望ましいでしょう。登記については、名義人となる方の希望する割合で申請すれば、そのとおりに登記簿上に記載されますが、お金を負担した割合と異なる場合、贈与税が課されることがあります。
２０００万円まで贈与税が非課税になるケースとして、「贈与税の配偶者控除」があります。適用するための条件としては
・ 婚姻期間が２０年以上
・ 贈与財産は居住用不動産（土地・建物）もしくは居住用不動産を購入するための金銭
・ 贈与を受けた年の翌年３月１５日までに居住すると
で、贈与額が２０００万円を超える場合には、超えた部分に対して贈与税が課税されます。
例えば、奥さんの自己資金２０００万円分を夫に持分として与え、残りを夫が住宅ローンによって支払うことも可能です。ちなみに贈与税がかからないとしても不動産取得税や登録免許税は普通にかかります。
ただし、婚姻期間が２０年に満たないご夫婦の場合はこの特例は使えませんので、奥さんからだんなさんへ頭金分を貸与したこととし、市中金利程度の利息を加えた額をご主人から奥さんに返済する方法が考えられます（借用書、貸借契約書などを取り交わしておくのがよいかと思われます）。
この場合、金利分は奥さんの収入となるので、その金額によっては確定申告が必要となり、所得税・住民税の課税対象となったり、ご主人の扶養を外れたりすることもでてきますので注意してください。
Ｑ．「ローンを組んで住宅を購入するんですが、団信の代わりになってもっと有利な生命保険はないですか？」
団体信用生命保険（通称 団信）は住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというもので、通常、金融機関がローンの利用者をまとめて申し込むため、掛け金も安く、また加入時年齢による保険料の違いなどもありません。ローンの金利に含まれていたり、上積みになっていたりするので団信の保険料を意識することは少ないかもしれません。
住宅ローンの残債に伴い、保障額も減っていく（保険料が安くなるタイプもあります）特徴があります。
この特徴を持つ民間の保険として代表的なのが逓減定期と収入保障ですね。保険料を比べると、収入保障のほうが安価です。
標準体といわれるフツーの体況の人であれば、団信も収入保障も保険料はそれほど変わりません。収入保障のほうが安くなるのは、タバコを吸わない、かつ身長・体重・血圧の数値が基準値内にある「非喫煙健康体」の割引を受けられる人で、メリットは最も大きくなります。
たとえば、３５歳男性が保険金額毎月３０万円、保険期間･払込期間６０歳までの条件で加入すると、保険料は標準体の人で１００５０円、非喫煙健康体の人で６９３０円と、３割も安くなります。毎月３割、それが２０年とか３０年とか長期で加入するわけですから恩恵は大きいですね。
ただ、「非喫煙健康体」で加入するには「コチニン検査（ニコチンではありません、コチニンです）」という唾液によるチェックを受けなくてはなりません。１年前にたった１本、でも反応が出るようですから、禁煙してまだ間もないという人は難しいかもしれません。ばれないだろうと検査を受けて引っかかってしまうと、非喫煙では入れないばかりかその後のほかの保険加入にも支障をきたしてしまいます。やはり正直な告知が必要です。
Ｑ．「薬を飲んでいると住宅ローンが借りられない！？」
ご主人は４０歳代後半で現在単身赴任中。
ご家族の元に帰れるのをきっかけに住宅購入を決意されました。お子さんは大学生と高校生で教育費はかかっていますが、収入面では問題なく、ローンの審査も無事に通りました。
ところがご主人、３年ほど前に腎臓を悪くして２週間ほど入院したことがあったのです。その後の経過は良好で、お薬を飲みながら１年ごとに検査をし、経過観察をしているといった状況でした。
ご存知の方も多いと思いますが、住宅を購入する際には「団体信用生命保険」（いわゆる団信）に加入します。
団信に加入することで、一般の生命保険の保険金額を（つまりは保険料も）減らすことができるのですが、ご主人の過去の病歴によって団信に加入できず、今まで入っていた生命保険で住宅ローン分の保障を確保しなくてはいけなくなりました。
本来なら保険料を減らせるはずが、今の保険を更新せざるを得なくなり、当初予定より思いがけず１万５千円も多く保険料を払わなくてはいけない状況になってしまいました。
Ｑ．「住宅ローンの更新が迫っているのですがどの契約にするのが一番いいのか分からず迷っています。もし他に金利が安い銀行があったら借換えようかとも検討していますが、借換えするのも今の時期がよいのかどうか分かりません。ちなみに住宅金融公庫から他の銀行に２００４年に借換えをしました。ローンの借換えは２度、３度とできるものなのでしょうか？
変動金利型は
◆特約利率＝１．２７５％＋「保証利率」＋「保険料相当上乗せ利率」
とあって、 「保証利率」＋「保険料相当上乗せ利率」 というのとあわせて変動金利が何％になるかわかりません。」との質問をいただきました。
借り換えるのであれば次の３つの条件を満たしていれば諸費用を支払っても効果があると言われます。
１． 残債期間が１０年以上
２． 残債額が１，０００万円以上
３． 金利差１％以上
借り換えは何度でもできますが、その都度手数料や諸費用がかかりますので、トータルで安くなるかどうかの判断が必要です。
この銀行のＨＰによると、保証料の支払方法は、『一括前払方式』（例えば、２０年１０００万円の借入れの場合、９０，３１０円～２５２，８５０円）と『月次後払方式』（年０．１４％～年０．３６％を融資金利に上乗せ）となっています。保証料を「月次後払方式」で支払う場合に、金利に上乗せになるのです。いくら上乗せになるかは、個別に異なりますのでお近くの支店にご確認ください。
また、普通の団体信用生命保険に加入する場合、保険料の上乗せはありませんが、死亡、重度障害に加え、ガン・急性心筋梗塞・脳卒中の３大疾病に罹患した場合にも、住宅ローンの借入金が保障される「３大疾病団信」に加入すると、保険料相当額が住宅ローンの金利に上乗せ（年０．３％）されます。つまり、「月次後払方式」の保証料０．１４～０．３６％と「３大疾病団信」に加入するなら保険料０．３％が上乗せになるとお考えください。
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これから物件を探される方
住宅購入の際に建設会社や不動産業者を通して銀行をご紹介頂くケースが一般的になっておりますが、実際には最終的な交渉や金融機関のプラン比較などはご自身で行います。
当社では常に銀行各社および住宅金融支援機構などの情報を収集し、借入の際に融資額や返済計画など銀行に対して受身ではなくお客様にあった計画をアドバイスします。
自分がいくらくらいまで住宅ローンを組めるのか？
「銀行の借入限度額」と「安心して返せる借入限度額」は違います。銀行の借入限度額は、その方の年収やその他の借入れ状況や建物・土地の担保価値など、さまざまな基準によって決まりますが、これはあくまで銀行にとって「回収可能な額」に過ぎません。
ご家族ごとに違うライフスタイルや趣味・お子さんの人数などを考慮しているわけではありません。
「安心して返せる借入限度額」を検討する上で必要なことは、現状把握と将来予測の２つがとても大切です。
ライフスタイル
この２つのことを以下の３つの手法を使ってチェック
- 家計負担余力のチェック
年間返済額と購入後の経常的年間住居費、今後の年間貯蓄予定額を合わせた ものが、現在の年間家賃と年間貯蓄額の合計額の範囲内に収まれば、返済は可能といえます。
- 返済負担率のチェック
年間返済額の年収に占める割合を返済負担率といいます。それぞれの家庭の状況によって異なり一概にいえませんが、一般的には返済負担率を２０～２５％に抑えるのが無理のない返済負担率といえます。
- ライフプランからのキャシュフロー分析
「家計負担余力」「返済負担率」をクリアしても、今後のライフステージにおける家計の状況の推移まで分析しなければ、「安心して返せる資金計画」とはいえません。
これらをもとに返済計画のアドバイスを行います。
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これから住宅ローンを検討される方
住宅ローンはよく建設会社や不動産業者から勧められるままに組まれていることがあります。実際にはお客様には選ぶ権利があります。
せかされて、月々なんとか支払える金額だからと、安易に決めてしまうと、住宅購入後のライフスタイルや老後の生活設計に大変な差が出てきます。
弊社ではお客様に、住宅ローン返済後のライフスタイルも立て易い住宅ローンをご提供します。
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住宅ローンの借り換えを検討される方
住宅ローンの借り換えを検討する上で幾つかのチェックポイントがあります。そのチェックの内容によっては、諸経費がかかっても借り換えをした方が、総返済額を数百万円減らせる可能性があります。
住宅ローンの借り換えについても、最良の住宅ローン選びをサポートします。
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女性の住宅ローン
女性には住宅を購入する上で、結婚、収入、夫の転勤、親との同居など不安定な要素が多く見られます。
さまざまな状況にそなえて住宅を選ぶところから老後のライフプランまで不動産の専門家を交え、
働く女性のあなたにあった住宅ローンと物件購入をサポートします。
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外国人の住宅購入
日本で住宅購入する際、外国人だと金利が高いのでは？と思われている方も数多くいらっしゃいますが住宅ローンはきちんと事前準備をして交渉すれば日本人と同様に住宅ローンを組む事ができます。
日本に居住し、日本語が話せることも条件に含まれるケースがほとんどですが、住宅ローンが組めるか分析し、サポートします。
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